不動産のプロが都内の新築・中古マンションの価格相場の平均を解説

東京都内で新築・中古マンションの購入や売却を検討している方のなかには、「2024年は都内のマンション取引に最適な時期？」「新築と中古の価格差が知りたい！」という悩みを抱えている方もいるでしょう。

都内といえど、都区部と都下ではマンション相場は全く異なります。

そこでこの記事では、都内の新築・中古マンションにおける価格相場の平均や新築との差、相場の調べ方などを紹介します。

都内の新築・中古マンションの価格相場は？

東京都内における新築・中古マンション価格相場は、穏やかに上昇し続けています。ここでは、新築と中古に分けてマンションの価格相場を紹介します。

不動産経済研究所の「首都圏新築分譲マンション市場動向2023年（上半期）」よると、2023年1〜6月は東京23区内における新築マンションの平均価格が前年同期比60.2％アップし、1億2,962万円となったことが分かりました。

また、23区外の平均価格は5,609 万円でした。

これは、都心を中心に平均価格が1億を超える新築マンションが相次ぎ登場し、順調に売れたことが値上がりの要因になっていると考えられます。

新築マンションの価格相場が1億を超えたとなると購入価格が急上昇する印象を受けますが、東京都下は緩やかに上昇を続けています。

以下は、都内の新築マンションの年間平均価格相場を2023年最新のものと、2020年から2022年までのデータを、それぞれ表にしてまとめたものです。

※出典：不動産経済研究所の「首都圏新築分譲マンション市場動向2023年まとめ」

2020-2022年都内の新築マンション年間平均価格相場

	2020年		2021年		2022年
	平均価格	㎡単価	平均価格	㎡単価	平均価格	㎡単価
首都圏全体	6,083万円	92.5万円	6,260万円	93.6万円	6,288万円	95.1万円
東京都区部	7,712万円	125.1万円	8,293万円	128.2万円	8,236万円	128.8万円
東京都下	5,460万円	80.5万円	5,061万円	74.1万円	5,233万円	79.6万円

※出典：不動産経済研究所の「首都圏新築分譲マンション市場動向2023年（上半期）」

新築マンション相場が高くなるほど購入者は減りそうですが、都心の高額マンションほど売れ行きが順調であるといわれています。

都心や周辺エリアは新築マンションを建てる土地が年々減少している分、希少性が高まり、資産価値の維持につながることから、海外投資家からも注目を集めていることが理由です。

コロナウィルスの流行やオリンピック開催後の不動産不況、生産緑地開放による「2022年問題」などを理由に、新築マンション価格が下落すると予想されていましたが、実際には価格上昇を続けてきました。

今後も都心を中心に高級マンションが建設されることで、新築マンション相場はまだまだ上がっていくでしょう。

東日本不動産流通機構の「レインズデータライブラリー全国版」によると、2023年12月時点における都内中古マンションの年間平均価格は、5,892万円でした。

以下の表に2020年からの中古マンションの平均価格をまとめています。

	2020年	2021年	2022年	2023年
首都圏全体	3,668万円	3,949万円	4,343万円	5,892万円
東京都区部	5,011万円	5,431万円	5,827万円	6,514万円
東京都下	2,919万円	3,089万円	3,401万円	3,469万円

※出典：東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2022年・年度」、「月例マーケットウォッチ12月度」より筆者作成

表を見ると、都内の中古マンション相場も上昇していることが分かります。中古マンションは新築マンションの価格に比例するため、新築マンションの相場上昇が続く限りは、今後も値上がりを続けるでしょう。

東京都内の新築マンションと中古マンションの物件価格差は、以下の表のとおりです。

東京都区部で約5,000万円、東京都下で約2,000万円の差があります。なお、東京都下の新築マンションと、東京都区部の中古マンションの価格差は比較的近いことが分かります。

マンションの資産価値を決める要素は複数存在します。ここでは、「築年数別」と「間取り別」の2つの項目に分けて、マンション相場を紹介します。

都内に限らずマンションは築年数が浅いほど価格は高くなり、古いほど安くなります。

以下の表では、東日本不動産流通機構の「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年10〜12月】」をもとに、築年数別のマンションの平均価格をまとめました。

	～築5年	～築10年	～築15年	～築20年	～築25年	～築30年	築30年～
東京都	8,816万円	7,935万円	7,290万円	6,765万円	6,275万円	4,687万円	3,278万円
都区部	9,185万円	8,299万円	7,633万円	7,202万円	6,743万円	5,171万円	3,657万円
都下	5,712万円	5,468万円	4,936万円	4,406万円	4,179万円	3,058万円	1,843万円

※出典：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年10〜12月】」

表の推移を見ると、築30年以降は築5年の約半分まで平均価格が下落しています。

上記を参考にすれば、購入時からの下落ペースを予想することで売却タイミングを掴みやすいですし、予算と相談しながらどのくらいの築年数のマンションを購入するか検討もしやすいでしょう。

マンション1室の専有面積の広さも、価格に関わります。ここでは、「REINS Market Information」を参考に、都内23区におけるマンション平均価格を間取り別にランキング形式で紹介します。