不動産のプロがマンション売却時にかかる費用を解説

マンション売却を検討している方のなかには、「売却にかかる諸費用はいくら？」と疑問に思っている方もいるでしょう。

マンションに限らず、不動産を売却するときには仲介手数料をはじめとするさまざまな費用や税金がかかります。

この記事では、マンション売却にかかる仲介手数料の概要やその他にかかる費用・税金を紹介します。

マンション売却にかかる費用・税金

ここでは、マンション売却にかかる費用・税金を紹介します。

費用・税金	目安
仲介手数料	売却価格×3%+6万円+消費税
印紙税	1,000円～3万円※売却価格によって異なる
抵当権抹消費用	・登録免許税：不動産1個につき1,000円 ・司法書士報酬：1～3万円
住宅ローン一括返済の手数料	5,000～3万円
譲渡所得税	・所有期間5年以下：売却益×39.63% ・所有期間5年超：売却益×20.315%
引越し費用	3～4人家族で10万円前後
ハウスクリーニング費用	3LDK~4LDK：5～8万円

仲介手数料

マンション売却でかかる手数料とは、不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料を指します。

仲介手数料はマンションの売却価格によって異なり、売却にかかる費用のなかでも特に高額になりやすいのが特徴です。

とはいえ、仲介手数料の上限額は宅建業法によって決められており、具体的な計算式は以下のとおりです。

マンションの売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売却価格×5%+消費税
200万円超から400万円以下	売却価格×4%+2万円+消費税
400万円超	売却価格×3%+6万円+消費税

3,000万円で売却した場合の仲介手数料をシミュレーションしてみると、3,000万円×3％+6万円+消費税＝105万6,000万円になります。

仲介手数料は売却価格に比例するため、事前に計算して支払う金額を把握しておきましょう。

印紙税

印紙税は、マンション売却において売買契約書にかかる税金です。支払う金額は売買契約書に記載された売買価格によって決まっており、令和6年3月31日までに作成されるものは軽減税率が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円超え50万円以下	400円	200円
50万円超え100万円以下	1,000円	500円
100万円超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超え1億以下	60,000円	30,000円

※参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より筆者作成

売買契約書に記載されている売却価格が3,000万円の場合、納める印紙税は、軽減税率の適用で10,000円です。

抵当権抹消費用

不動産の所有者を変更する登記や住所変更の登記、抵当権抹消の登記など、登記をするごとに税金として登録免許税がかかります。

このうち、マンション売却時に住宅ローンが残っていれば売主が負担するのは抵当権抹消登記であり、決済時に司法書士に依頼することがほとんどです。

抵当権とは、債務者のローン返済が滞ったときに備え、金融機関がマンションを担保にするために設定する権利です。マンション売却で抵当権が設定されたままだと買主の所有権行使を阻害してしまうため、抹消することが義務づけられています。

そのため、抵当権が設定されているマンションを売却する際は、売主の費用負担で抵当権の抹消手続きをしなければなりません。抵当権抹消にかかる登録免許税は不動産1個につき1,000円であり、土地と建物のそれぞれにかかります。

つまり、マンション売却では2,000円かかるのが通常です。

司法書士に依頼する場合の相場は1〜3万円となります。

自分で行うことも可能ですが、用意すべき登記申請書類があることや手続きが複雑であることを考えると、司法書士に依頼するほうが安心です。

住宅ローン一括返済の手数料

先述したとおり住宅ローンが残っている状態ではマンション売却ができないため、金融機関に一括返済の手数料を支払うことになります。手数料は金融機関によって異なりますが、相場は5,000〜30,000円です。

譲渡所得税

マンション売却で売却益が生じた（儲かった）場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の3つの税金の総称です。

計算式は以下のとおりです。

取得費は、仲介手数料や登録免許税などマンション購入時に支払った費用から減価償却費を控除した金額です。購入費用が分からない場合は、「概算取得費」として売却価格の5％を計上します。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などマンション売却にかかった費用です。登録免許税や引越し費用などは譲渡費用には含まれません。

マンションを高値売却できたとしても、そこから差し引く「取得費」や「譲渡費用」の金額が小さければ譲渡所得の金額が大きくなるため、納める税金も大きくなります。

仮に譲渡所得がプラスになった場合は、所有期間に応じた税率をかけて譲渡所得税を計算します。

譲渡所得の種類	所得税率	住民税率	復興特別所得税	合計税率
短期譲渡所得 (所有期間5年以下の場合)	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得 （所有期間5年超の場合）	15%	5%	0.315%	20.315%

※参考：国税庁「No.3202譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」より筆者作成

引越し費用

居住中のマンションを売却する場合は、引越し費用がかかります。不動産売却では必ずしも空き家にして販売する必要はなく、住みながら売却することも可能です。

ただし、売買契約の成立後は、不動産の引き渡しまでに速やかに退去しなければなりません。

引越し費用は、3～4人家族の場合で10万円前後が相場です。依頼先の引越し会社や引越しの時期、移動距離、荷物の量などによって大きく変動するため、事前に見積もりをとっておきましょう。

ハウスクリーニング費用

マンションを売却する際は、内覧前や引き渡し前にハウスクリーニングを入れることが一般的です。

特に、築年数が経った中古マンションは水回りの汚れや臭いが目立つため、自分で掃除しても綺麗にならないケースは少なくありません。

そのため、売却をする不動産がマンションや戸建てなどの建物である場合は、原則としてハウスクリーニング費用がかかります。

ハウスクリーニングにかかる費用は、室内状況や部屋の大きさ、依頼先の清掃会社などによって異なり、荷物のない空室のほうが安くなるのが通常です。目安として、3LDK~4LDKの費用相場は5～8万円となります。

間取り	空室の費用相場	居住中の費用相場
1R~1DK	15,000円～30,000円	15,000円～40,000円
1LDK~2LDK	25,000円～60,000円	35,000円～70,000円
3DK~4DK	50,000円～70,000円	60,000円～80,000円

シミュレーションをしてみよう

ここでは、以下の条件をもとにマンション売却にかかる費用シミュレーションをします。

マンション売却の費用を抑える方法

ここでは、マンション売却の費用を抑える方法を解説します。

特例や控除を利用して譲渡所得税を抑える

マンション売却によって売却益が生じた場合は譲渡所得税を納める必要がありますが、一定要件を満たすと税金を抑えるための特例・控除を利用できます。

ここでは、代表的な特例・控除を3つ解説します。なお、特例・控除を利用する際は確定申告が必要です。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用のマンションを売却した場合に、譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度です。マンションの売却価格が3,000万円であれば、税金はかかりません。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている居住用マンションを売却した場合、譲渡所得に軽減税率が適用される制度です。

軽減税率の特例を適用した場合の税率は、以下のとおりです。なお、軽減税率の特例と居住用財産の3,000万円特別控除は併用できます。

譲渡所得	所得税	住民税
6,000万円以下	10.210％	4％
6,000万円超	15.315％	5％

居住用財産の買い替え特例

所有期間が10年を超える居住用マンションで売却益が生じた場合、住み替え先の不動産を売却するまで繰り延べられる制度です。あくまでも繰り延べであり、税金の支払いを免除するものではありません。

所有期間が5年を超えてから売却する

所有期間が5年を超えてからマンション売却をすると譲渡所得税の税率が抑えられるため、節税対策に有効です。

譲渡所得税の計算方法でも解説したように、譲渡所得にかかる税率は5年以下と5年超では2倍近く異なります。

マンション売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得として税率は39.63%、5年超の場合は長期譲渡所得として税率は20.315%です。

概算取得費を用いない

マンション売却で利益が生じた場合は譲渡所得税がかかりますが、その際、概算取得費を使用すると売却価格の5％しか計上できません。

仮に、3,000万円でマンションを売却した場合の取得費は150万円です。本来であればマンションの購入費用や仲介手数料、登録免許税などを含めると150万円という低い金額にはなりません。

支払ったはずの取得費が適切に計上されていない場合は、譲渡所得が大きくなり、税金も高くなる可能性があります。

それを避けるためにも、不動産購入当時のパンフレットや売買契約書を不動産会社から取り寄せるなどして、取得費を正確に計上しましょう。

サービスが充実している不動産会社を選ぶ

不動産会社によっては、ハウスクリーニングやプロによる室内の写真撮影、荷物の一時預かり、不要品処分など、さまざまなサービスを無料で提供しているところがあります。

サービスが充実しているほど売主の手間が省け、マンション売却にかかる期間も短くなる傾向にあります。

マンション売却前に複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格だけでなく、サービス内容も比較してみましょう。

まとめ

マンション売却にかかる諸費用・税金には、仲介手数料や印紙税、譲渡所得税、引越し費用などが挙げられます。

特に、仲介手数料と譲渡所得税は高額になりやすいため、事前に不動産会社にいくらかかるのか教えてもらうようにしましょう。

また、信頼できる不動産会社にマンション売却を依頼できれば高値売却も狙えます。結果的に手元に残るお金が多くなる可能性があるため、依頼先は慎重に決めることが重要です。