不動産のプロがマンション売却で儲かった6つのポイントを解説

「マンション売却で儲かった方の戦略を知りたい」という方は少なくないでしょう。マンション売却を成功させるためには6つの重要なポイントがあります。

この記事では、マンション売却で儲かった方が実践したであろう6つのコツと、信頼できる不動産会社の選び方、税金を抑える方法を紹介します。

マンション売却で儲かった人の6つのコツ

マンション売却をする際、儲かった方とそうでない方の違いはどこにあるのでしょうか。売却価格や時期、そして売却活動後の準備などにおいて、ある一定のコツが存在します。

ここでは、マンション売却で儲かった方が実践してきたであろう6つのコツに焦点を当てて解説します。

ポイント①築10年以内に売却する

マンションの高値売却を狙っている方は、築10年以内に売却することがおすすめです。

なぜなら、マンションや戸建てなどの建物は、築年数が経過するにつれて資産価値が下がっていくからです。築10年以内であれば比較的新築と変わらないと判断され、需要が高まります。

以下の表では、東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022）」を参考に、首都圏における築年数別の中古マンションの成約状況をまとめました。

	価格	㎡単価
築0～5年	6,638万円	105.21万円
築6～10年	6,193万円	93.76万円
築11～15年	5,543万円	79.86万円
築16～20年	5,250万円	74.01万円
築21～25年	4,290万円	61.91万円
築26～30年	2,832万円	44.57万円
築31年～	2,193万円	38.98万円

築10年を超えるとマンションの資産価値は落ち、具体的には購入時より約20％価格が下がっています。

築10年以内であれば購入時から約10％減で売却できる見込みがあるため、高値売却をしたい方は早めに行動するとよいでしょう。

ポイント②購入時に立地を意識する

マンションの立地が良ければ高値売却を狙いやすいため、儲かった方は購入時から意識していることがほとんどです。

同じ間取りや築年数でも、最寄り駅から遠く交通の便が悪い場所よりも、駅近で周辺に買い物施設が充実している場所のほうが高値で取引されることがあります。

立地の良いとされるマンションは、主に以下のとおりです。

上記のようなアピールポイントを持つマンションは中古で売却するときにも人気があるため、価格を大きく下げなくても買主が見つかります。

ポイント③高く売れる時期を見極める

マンション売却に適した時期は、市場動向や築年数、季節などから見極めることが可能です。

市場動向は、国土交通省が公表する「不動産価格指数」からマンションが高く売れやすいかどうかを判断できます。不動産価格指数とは、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに動向を指数化したものです。

2013年頃から中古マンションの売却価格は上昇しはじめています。2013年は東京オリンピック開催が決定した年であったことや、2014年から消費税増税が予定されていたこともあり、不動産市場は活発でした。

このように、日本経済の動向を背景にして不動産市場の動きが活発になることもあります。

また季節に関しては、進学や就職を控えマンション取引が活発になる2〜3月に売り出すのがおすすめです。マンション需要が高まる時期に売却すれば、希望の売却価格で売れやすくなります。

不動産会社とマンション売却に適したタイミングを相談しながら、計画的に進めましょう。

ポイント④事前に調べた相場をもとに売出価格を設定する

マンションの売却価格は高すぎても売れ残るリスクがあるため、適切な価格設定が欠かせません。過去の取引価格や市場動向、相場などを踏まえたうえで、不動産会社にアドバイスをもらいながら価格設定をしましょう。

売却活動を始めてもなかなか買主が見つからない場合は、売却価格を見直す必要があります。

また、買主が見つかっても値引き交渉を求められることが多いため、最初の売却価格は相場より1割程度高くするのがおすすめです。

適正価格でマンション売却を行うには、売主も相場を把握しておくことが重要です。土地総合情報システムやレインズマーケットインフォメーション、不動産ポータルサイトなどで相場を調べておきましょう。

ポイント⑤売却期間に余裕を持っている

マンションで高値売却を狙うなら、売却期間に半年〜1年程度の余裕を持つのがコツです。なぜなら、十分な売却期間を確保していないと、売り急ぐあまり買主に安く買い叩かれる場合があるからです。

一般的に、マンションは売却活動が始まってから3ヶ月以内で成約に至るとされ、査定依頼などの事前準備も含めると6ヶ月程度かかるとされています。

これらを知らずにすぐ売れると思って余裕を持たないでいると、好条件で売れるチャンスを逃すなどの失敗をしかねません。

またマンション売却に必要な書類は多く、平日にしか取得できないものや交付に時間がかかるものもあり、余裕を持った行動が重要です。

紛失している書類がある場合は、再発行が可能なものであれば取り寄せたり、不動産会社に相談したりして対処しましょう。

ポイント⑥内覧前の準備を徹底している

マンション売却における内覧は、内覧者の購入意思を大きく左右する重要なポイントです。室内の掃除や換気が行き届いておらず散らかっていると生活感が出てしまうため、内覧者が購入をためらってしまいます。

内覧者が気にしやすいキッチンや浴室、トイレなどの水回り、玄関などの汚れを綺麗にし、汚れが落ちにくい場合はハウスクリーニングを依頼するなどして、できるだけ好印象を与えましょう。

また、内覧者から質問されたときに答えられるよう、あらかじめ不動産会社と相談しながら伝えるべきことをまとめておくこともマンション売却を成功させるコツです。

信頼できる不動産会社選びのコツ

マンション売却で儲かった方は、不動産会社選びも慎重です。とはいえ、不動産会社は数が多いため選べない方も多いでしょう。ここでは、不動産会社選びのコツを紹介します。

マンション売却・該当エリアを得意としている

不動産会社によって得意な物件種別（土地・戸建て・マンションなど）やエリアがあります。

マンション売却を得意とする不動産会社であれば、適切な売却戦略を立ててくれるため、高く早く売れる可能性が高まります。何を得意とするのかは、不動産会社のホームページから実績を確認して判断しましょう。

他社よりもマンション売却の実績が豊富であれば、難しい案件でも安心して依頼することが可能です。

また、売却するマンションがあるエリアに強い不動産会社であれば、相場や競合物件、市場動向を把握していたり、すでに購入希望者を抱えていたりする可能性も少なくありません。

該当エリアのマンション売却を得意とするかどうかは、不動産一括査定時や売却相談時などの会話からチェックしてみましょう。

不動産会社の口コミ・評判が良いか

口コミや評判は、実際にその不動産会社を利用した方の感想や評価が反映されています。

良い部分だけでなく悪い部分も含めて評価されていることが多いため、信頼性やサービスの良し悪しを客観的に知ることが可能です。

不動産会社の利用者向け口コミサイトやGoogleの口コミ、売却した方の体験ブログなどをチェックすることをおすすめします。たくさんの利用者から高い評価を得ている会社は、信頼性が高いといえるでしょう。

不動産会社のサービスが充実しているか

不動産会社のサービスが充実している場合、マンション売却にかかる期間が短くなり、高値売却も狙いやすくなります。

具体的なサービス例としては、売却できなかった場合の買取保証やプロがマンションをチェックするインスペクションの提供、ハウスクリーニング、残置物処分などです。

不動産会社によって提供しているサービスは異なるため、売主のニーズにあったサービスを提供している会社を選ぶとよいでしょう。

担当者の実力は十分か

マンション売却を成功させるには、担当者のスキルや経験が大きく関係しているため、実力を確認することが重要です。担当者の実力を見極めるには、以下の方法が挙げられます。

特に売主が電話やメールで担当者に質問をしても、3〜4日以上返信がない場合は、注意が必要です。

一般的に担当者は複数の売主の売却を担当していますが、返信が遅い場合は他の売主のマンション売却を優先しているケースが考えられます。

マンション売却においてスピードは欠かせないため、不動産一括査定などを通してさまざまな担当者と連絡を取り、対応速度をチェックしておきましょう。

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マンション売却で儲かった場合に利用できる特例控除

マンション売却で儲かった場合は譲渡所得税（税金）を納める必要がありますが、以下3つの特例控除を利用することで節税対策が可能です。ここでは、マンション売却で儲かった場合に利用できる3つの特例控除を解説します。

• 居住用財産の3000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換えの特例

居住用財産の3000万円特別控除

居住用財産の3000万円特別控除とは、マンション売却時に一定の条件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

売却益が3,000万円であれば譲渡所得はかからないため、税金を納める必要はありません。また、3,000万円を超えている場合でも特例控除の利用によって税金を大幅に減らすことができ、手取りを増やせます。

主な条件は以下のとおりです。

なお、後述する軽減税率の特例と併用できますが、住宅ローン控除とは併用できません。マンション売却後に新居を購入する場合、特例控除と住宅ローン控除のどちらがお得か確認しておきましょう。

軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、マンション売却において所有期間が10年を超えている場合に、譲渡所得に軽減税率が適用できる制度です。通常、譲渡所得がプラスになった場合は、マンションの所有期間が5年超かどうかで税率が異なります。5年以下であれば短期譲渡所得として39.63%、5年超であれば長期譲渡所得として20.315％の税率がかかります。

しかし、この特例を利用すると6,000万円を差し引いた部分まで税率が14.21％の対象です。6,000万円を超えると税率は20.315％になります。

主な条件は以下のとおりです。

特定の居住用財産の買換えの特例

特定の居住用財産の買換えの特例とは、売却益が生じても税金はかからず、住み替え先の物件を売却するまで先送りにできる制度です。

あくまでも先送りであり、税金の支払いを免除するものではありません。また、居住用財産の3000万円特別控除および軽減税率の特例との併用はできないため注意が必要です。

特定の居住用財産の買換えの特例を利用する際の条件は、住み替え先の物件と売却するマンションでそれぞれ決まっています。詳しくは売却を依頼する不動産会社や税務署で確認しておきましょう。

主な条件は以下のとおりです。

まとめ

マンション売却で儲かった方は、売却価格や売り出し時期、内覧対応などの売却戦略はもちろん、不動産会社選びも慎重に行っています。

担当者の経験や知識が豊富であれば、短期間で高値売却を狙うことも難しくありません。

この記事を参考に、少しでも高くマンション売却ができるよう工夫してみてください。