マンション売却は一生のうち何度も経験することではないため、マンション売却の流れはもちろん、期間や費用などの全体像が分からず不安な方が多いでしょう。
全体像を掴まないままマンション売却を進めてしまうと、損をしてしまうかもしれません。
この記事では、マンション売却の流れや期間、費用について紹介します。また、不動産会社を選ぶコツもまとめているので参考にしてください。
マンション売却の流れ7step
ここでは、マンション売却の一般的な流れ7stepを紹介します。
step1.事前準備
マンション売却の際は不動産会社に査定依頼をしますが、自分でも相場を把握しておくことで査定結果の妥当性の判断に役立ちます。相場を知る方法は、主に以下の3つです。
- 土地総合情報システム
- レインズマーケットインフォメーション
- 不動産ポータルサイト
土地総合情報システム
土地総合情報システムは、国土交通省が過去に不動産取引の経験がある方を対象にアンケートを行い、その結果をデータベース化したものです。
田舎など不動産取引が少ないエリアだとデータの精度は粗くなります。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省に指定された不動産流通機構が運営しており、マンション売却を含めた過去1年間の成約事例が掲載されています。
地域や間取り、築年数などの条件から、中古マンションの成約価格を調べることが可能です。
不動産ポータルサイト
不動産ポータルサイトでは、不動産会社が所有・仲介しているマンション情報を確認できます。価格比較を簡単に行うことができ、類似マンションを見つけやすいのが特徴です。
step2.査定
step1.の次は不動産会社へ査定依頼を行います。
査定価格とは、不動産会社が売り出してから約3ヶ月で成約に至るだろうと予想する価格です。
この査定価格の算出方法には明確な基準がないため、不動産会社によって査定結果が異なることは少なくありません。そのため、複数の不動産会社に査定依頼をすることが重要です。
マンション売却は相場より価格が高すぎると売れ残りやすく、安すぎると損をしてしまいます。複数の不動産会社からの査定結果を参考にしながら売出価格を決めましょう。
step3.不動産会社と媒介契約を締結する
step2.の査定結果を見てマンション売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
媒介契約とはマンション売却の仲介を依頼する契約であり、販売活動の内容や報告頻度、仲介手数料の金額などの条件が定められています。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ不動産会社が負う義務や売主の制限が異なります。
制限の多い専属専任媒介契約や専任媒介契約は、不動産会社が売却活動に専念しやすくなるのが一般的です。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 同時に複数の不動産会社と契約 | × | × | 〇 |
| 買主を自分で見つける | × | 〇 | 〇 |
| 契約の有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 指定無し |
| レインズへの登録義務 | 5日以内に登録 | 7日以内に登録 | 任意 |
| 活動状況の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
step4.売却活動
step4.の売却活動で行うことは主に以下の3つです。
- マンション情報の公開や宣伝活動をする
- 内覧の準備や対応をする
- 購入希望者と条件交渉をする
マンション情報の公開や宣伝活動は、不動産会社が行います。不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトに掲載したり、チラシを投函したりするのが一般的です。
内覧の準備や対応では、売主も動かなければなりません。内覧者に好印象を与えるためにも、汚れや臭いが気になりやすい水回りの清掃や換気を十分に行いましょう。
生活感を減らすため、ハウスクリーニングを利用するのも1つの選択肢です。
また、内覧者から質問を受けることが予想されるため、アピールポイントやマンション売却の理由などを不動産会社と整理しておきましょう。売主の受け答え方も内覧者の購入意欲に関わります。
内覧者が購入すると決めたら、マンション売却に関わる条件交渉をされるのが一般的です。値下げ交渉だけでなく、引き渡し時期や引き渡す設備なども交渉材料になります。
step5.買主と売買契約を締結する
step5.の売買契約の締結では、不動産会社から重要事項説明と売買契約書の説明が行われます。
契約書への署名・捺印ができたら、買主から売主へ手付金が支払われ、売主は不動産会社に仲介手数料の半金を支払うのが一般的です。
手付金は違約金の役割を持ち、売主は手付金の倍額を支払うことで、買主は手付金を放棄することで契約がキャンセルできます。相場は売却価格の5〜10％です。
step6.決済・引渡し
売買契約後は、契約書内で定めた日時で決済と引き渡しが行われます。
買主の住宅ローンの手続きが必要になるため、決済日の目安は売買契約の締結から約1ヶ月です。
決済当日は売主と買主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者が立ち会い、売却価格の残金や固定資産税の精算金を買主から受け取ります。
売主は不動産会社に仲介手数料の半金を支払い、住宅ローンが残っている場合は完済手続きを行います。
抵当権抹消登記や所有権移転登記の手続きは、決済に同席している司法書士が行うため、売主が引き渡しまでに済ませておくべきことは引っ越しです。
step7.確定申告
マンション売却で利益が発生したら、その利益に対して譲渡所得税がかかるため、確定申告が必要です。
また、特例・控除を利用すれば譲渡所得税がかからなくても確定申告を行うことになります。確定申告の時期は、マンション売却した翌年の2月16日～3月15日の間です。
流れ以外の基本的な準備項目
マンション売却をスムーズに進められるように、期間や費用、必要書類なども押えておきましょう。
マンション売却にかかる期間
マンション売却にかかる期間は、売却活動を開始してから3ヶ月での成約が一般的とされています。査定依頼をしてから決済・引き渡しまでのトータルで計算すると、早くて半年程度です。
具体的には、売却活動を開始するまでの相場の把握や査定依頼、必要書類の準備、媒介契約の締結に1週間〜1ヶ月かかります。次に、売却活動から買主を見つけて、条件交渉や売買契約の締結に1〜3ヶ月程度です。決済・引き渡しまでに1〜2ヶ月程度かかります。
売り急いで失敗しないためにも、引き渡し希望日の半年前から準備しておきましょう。
マンション売却にかかる費用
マンション売却では、さまざまな税金と諸費用がかかります。後悔しない売却を行うためにも押えておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは、マンション売却が成功したときに不動産会社に支払う成功報酬です。この費用には、広告宣伝費や人件費、売買契約書や重要事項説明書などの書類の作成費などが含まれています。
仲介手数料の金額は宅建業法によって上限額が決まっており、以下の表にまとめています。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%+消費税 |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
印紙税
印紙税は、マンション売却において売買契約書にかかる税金です。印紙税の金額は売買契約書に記載された売却価格によって異なり、令和6年3月31日までに作成されるものは軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 50万円超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超え1億以下 | 60,000円 | 30,000円 |
登記費用
マンション売却は不動産登記に関わる登記費用を支払う必要がありますが、売主が負担するのは抵当権抹消登記の費用です。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関がマンションを担保にするために設定する権利を指します。
抵当権が設定されたままのマンションは、売主が滞納したときに差し押さえられるリスクを伴うため、買主は購入したがりません。
抵当権抹消にかかる登記費用は不動産1個につき1,000円であり、土地と建物のそれぞれにかかります。マンション売却では2,000円かかるのが通常です。
司法書士に依頼する場合は、10,000～30,000円の司法書士報酬が必要になります。抵当権抹消手続は複雑であるため、手取りを増やしたくてもできるだけ代行を依頼しましょう。
譲渡所得税
マンション売却で儲かった場合は、利益に対して譲渡所得税がかかります。なお、要件を満たせば特例・控除を利用して節税することも可能です。
譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。
- 譲渡所得＝売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
- 譲渡所得税＝譲渡所得 × 税率
マンション売却の必要書類
マンション売却をスムーズに進めるためには、できるだけ早い段階で必要書類を用意しておくことが重要です。マンション売却の必要書類は、主に以下のとおりです。
| 必要書類 | 準備すべきタイミング |
|---|---|
| 本人確認書類 | 媒介契約時・売買契約時・引き渡し時 |
| 実印 | 売買契約時・引き渡し時 |
| 印鑑証明書 | 売買契約時・引き渡し時 |
| 登記済権利証・登記識別情報 | 媒介契約時・売買契約時・引き渡し時 |
| 建築確認済証・検査済証 | 媒介契約時 |
| 購入時のパンフレットなど | 媒介契約時 |
| 住宅ローンの償還表 | 媒介契約時 |
| 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書 | 媒介契約時・売買契約時・引き渡し時 |
| 物図面・間取り図 | 媒介契約時 |
| 管理規約、議事録、長期修繕計画書 | 媒介契約時 |
| 設備表 | 媒介契約時・売買契約時・引き渡し時 |
| 物件状況等報告書 | 媒介契約時・売買契約時・引き渡し時 |
| 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 | 媒介契約時 |
| 売買契約書 | 媒介契約時 |
| 住民票 | 引き渡し時 |
| 鍵 | 引き渡し時 |
| 抵当権抹消書類 | 引き渡し時 |
| 銀行口座の通帳など | 引き渡し時 |
書類によっては平日にのみ入手可能なものや、交付に時間がかかるものもあるため、余裕を持って行動しましょう。
紛失している書類がある場合は、再発行が可能なものであれば取り寄せたり、不動産会社に相談したりして対処することが重要です。
マンション売却の不動産会社選びのコツ
マンション売却を成功させるために「不動産会社はどこがいいのか」と悩む方は少なくありません。ここでは、信頼できる不動産会社を選ぶ際のコツを3つ解説します。
担当者との相性
不動産会社選びのコツ1つ目は、担当者との相性です。
マンション売却にかかる期間は早くても半年と長期にわたります。
そのため、担当者との相性が良くないと希望を汲み取ってくれなかったり、話が噛み合わなかったりとストレスを抱える恐れがあるため注意が必要です。
査定依頼時には担当者の人柄も確認して、信頼できる担当者がいる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
マンション売却の実績の有無
不動産会社選びのコツ2つ目は、マンション売却が得意であり、実績が豊富な会社であることです。
不動産会社によって得意な物件種別があり、一戸建ての売却のみを得意としているケースもあります。複数の不動産会社に査定依頼をして、マンション売却が得意な会社を選ぶことがおすすめです。
また、不動産会社の実績はホームページや口コミサイトでも確認できます。
査定価格の根拠
不動産会社選びのコツ3つ目は、査定価格の根拠を聞き、納得のいく答えをしてくれるところを選ぶのがおすすめです。
相場よりも高すぎる査定価格を提示された場合、そのまま売出価格に設定すると売れ残る可能性が高くなります。
媒介契約を締結するために根拠のない査定価格を提示している恐れもあるため、根拠を確認することが重要です。
まとめ
マンション売却のような大きなお金が動くやり取りをする際は、流れや期間、費用、不動産会社を選ぶコツなどを知らないまま手続きを進めるのは危険です。
特に納得のいく売却活動を行うには信頼できる不動産会社選びが欠かせません。
この記事を監修しているAlecia(アレシア)は東京エリアのマンション売買に特化した不動産会社のため、地元の不動産情報を駆使しながら早く高く売却する手助けが可能です。
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