マンション売却の際は査定が欠かせないですが、あまり考えずに査定依頼をすると後悔するかもしれません。
相場より安い価格でのマンション売却や、リフォームした費用を回収できないといった失敗をしないよう、注意点を押さえておくことが重要です。
この記事では、マンション売却における査定の注意点や高く売れるためのコツ、不動産会社に査定で見られるポイントなどを紹介します。
マンション査定の種類
マンション査定とは、そのマンションがいくらで売れるかを不動産会社に評価してもらう手続きのことです。査定の際は、マンションの立地や面積、間取り、室内状況、周辺環境、市場動向など、さまざまな要素が査定価格に影響を与えます。
ここでは、次の3つの査定方法を紹介します。
1.机上査定（簡易査定）
机上査定は、不動産の築年数や面積、間取りなどの物件情報をもとに、不動産会社の営業担当者が査定価格を算出する方法です。
実際に現地の状態や特徴をチェックできないため正確さには欠けますが、短時間で査定価格を算出できます。
また、インターネット上で簡単に査定依頼ができ、早ければ1〜3営業日程度で結果を受け取ることが可能です。机上査定は気軽に利用できるため、マンション売却を始めるか悩んでいる方にも適しています。
2.訪問査定
訪問査定は、不動産会社が実際に現地調査を行い、目視で隅々まで確認したうえで査定価格を算出する方法です。
築年数や面積などの基本情報に加えて、内装や周辺環境まで具体的にチェックできるため査定価格の精度が高くなっています。
マンション売却を本格的に始める際は、複数の不動産会社に机上査定を依頼して相場を把握したあと、ある程度不動産会社を絞って訪問査定を依頼するのが一般的です。
3.査定シミュレーション
査定シミュレーションは、マンションの基本情報を入力すると、人工知能のAIが過去の成約事例をもとに査定価格を算出してくれるサービスです。
不動産会社の営業担当者が査定するものではないため精度は劣りますが、不動産一括査定サイトで机上査定を依頼したり、訪問査定の日程調整を行ったりする手間が省けます。
24時間どこでも無料で利用できるほか、個人情報を入力することなく匿名での査定依頼が可能です。そのため、査定シミュレーションは個人情報を教えたくない方に適しています。
マンション売却までの流れ
マンション売却ではいきなり訪問査定を依頼することはほとんどありません。基本的には不動産一括査定サイトなどを利用して机上査定を受けたあとに、訪問査定を依頼し、仲介先の不動産会社を決めます。
マンション売却の基本的な流れは次のとおりです。
- Step1：複数の不動産会社に査定依頼をする
- Step2：査定結果を受け取る
- Step3：訪問査定を依頼する
- Step4：マンションを売り出す
順番に見ていきましょう。
Step1：複数の不動産会社に査定依頼をする
マンション売却で査定依頼をする場合、まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
1社に絞って査定依頼をすると、提示された査定価格の妥当性が判断できません。また、相場を掴むためにも複数社に依頼するのがおすすめです。
不動産一括査定サイトを利用すれば、インターネット上で売却したいマンションの基本情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。
Step2：査定結果を受け取る
机上査定を依頼した場合、早ければ1〜3営業日程度で不動産会社から査定結果が届きます。不動産会社によって査定方法は異なるため、同じマンションでも数百万単位で査定価格が異なることも珍しくありません。
Step3：訪問査定を依頼する
机上査定の結果を踏まえ、不動産会社を3〜5社程度に絞って訪問査定を依頼します。
なぜなら、訪問査定の所要時間は1〜2時間程度と長く、営業担当者との日程調整にも手間と労力がかかるからです。
また、訪問査定前に大規模なリフォームを行う必要はありませんが、最低限の掃除や整理整頓をしておきましょう。
Step4：マンションを売り出す
訪問査定後は、査定結果や営業担当者の人柄などを総合的に判断して、売買仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。
実際にマンションを売り出す際は、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
なお、媒介契約には次の3種類あり、それぞれ不動産会社と売主に課される義務が異なります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約 | × | × | 〇 |
| 自己発見取引 | × | 〇 | 〇 |
| 契約の有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 指定無し |
| レインズへの登録義務 | 5日以内に登録 | 7日以内に登録 | 任意 |
| 報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
専属専任媒介契約や専任媒介契約は、売主への制限が厳しい分、売却活動に力を入れてもらいやすくなります。
知っておくべき注意点
ここでは、マンション売却で査定を依頼する際の注意点を紹介します。
自分で相場を調べておく
マンション売却で査定依頼をする際は、不動産会社から提示される査定価格の妥当性を判断するためにも、自分で相場を調べて把握しておくことが重要です。
また、相場を知っていれば適正価格で売出すことができ、売却期間の長期化を避けられます。
相場を知る方法には「土地総合情報システム」や、「レインズマーケットインフォメーション」、不動産ポータルサイトなどが挙げられます。
査定価格の根拠を聞く
不動産会社が提示する査定価格には法的な根拠はなく、マンションの基本情報や市場動向、過去の取引価格、営業担当者の知識と経験などで算出されています。
依頼先によって査定価格は異なりますが、適正価格より高すぎても買主が見つからないため注意が必要です。
不動産一括査定サイトを使用して査定依頼を行うと、自社で媒介契約を結んでもらうために高い査定価格を提示されることがあります。
他社よりも査定価格が高い場合は、必ず査定価格の根拠を聞くことが重要です。
「すでに購入希望者を抱えている」、「過去に〇〇万円で成約している」など、明確に説明できる場合は信頼できる不動産会社といえるでしょう。
住宅ローン残債を把握しておく
マンション売却をする際は、ローン残債を把握しておきましょう。
マンションの査定価格がローン残債よりも高ければ売却代金で完済できるので問題ありませんが、査定価格がローン残債よりも低い「オーバーローン」であれば自己資金でカバーしなければなりません。
住み替える場合は住み替えローンに上乗せする方法もありますが、いずれにせよ残債を確認し、不動産会社に相談することが重要です。
独断でリフォームをしない
マンション売却において、査定前に独断でリフォームをする必要はありません。
仮に300万円かけてリフォームを実施したとしても、売却価格に上乗せできるとは限らず、損をする可能性があるからです。
また、中古マンションを自分好みにリフォームしたいと考えている買主は多いため、売主のリフォームが気に入らない場合は購入意欲を下げてしまいます。築年数の経過による劣化が気になる場合は、不動産会社に相談しましょう。
マンション売却で高く査定してもらうコツ
ここからは、マンション売却で少しでも高く査定してもらうコツを紹介します。
アピールポイントをまとめておく
マンション売却で高く査定してもらうコツ1つ目は、アピールポイントをまとめておくことです。
営業担当者が見て分かることだけでなく、リフォームをした場合にはその契約書や近くに便利な施設があるなど、実際に住んでいる人ならではの情報をまとめておくことで、査定価格が上がる可能性があります。
マンション売却に有利なタイミングを逃さない
マンション売却で高く査定してもらうコツ2つ目は、売却に有利なタイミングを逃さないことです。
近年、中古マンションの売却価格は建築費の高騰やマイナス金利の維持などによって上昇を続けているため、2024年は売り時といえます。
また、1年間で見ると新生活が始まる前の1〜3月が繁忙期とされており、秋頃までに査定依頼をしておくと高額査定を受けやすくなります。
掃除や軽微な修繕は済ませておく
マンション売却で高く査定してもらうコツ3つ目は、掃除や軽微な修繕は済ませておくことです。
部屋の状況は査定価格を算出するうえで指標となるため、買主が気になりやすい玄関や水回りなどを重点的に掃除しておくことで、査定価格が高くなる可能性があります。
また、劣化の目立つ箇所や故障した設備がある場合は、必要に応じて修繕しておきましょう。ただし、修繕費用が高額になる場合は独断で実施せず、訪問査定時に不動産会社に相談することをおすすめします。
マンション売却の査定で見られるポイント
ここでは、マンション売却の査定で見られるポイントを紹介します。
最寄り駅からの距離や利便性
最寄り駅からの距離や利便性は、マンションの査定価格を大きく左右します。
例えば、マンションが人気エリアに位置している場合、最寄り駅からの徒歩距離が短くなるほど査定価格が高くなりやすいです。
利便性は、最寄り駅が快速や急行の停車駅になっているか、最寄り駅周辺の商業施設や公共施設が充実しているか、住宅周辺にスーパーマーケットやコンビニ、病院、公園があるかなどが査定価格に影響します。
マンションの築年数
マンションの築年数は浅いほど資産価値が高くなり、古いほど低くなります。
東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」の推移を見ると、築21〜25年以降の中古マンション価格は急速に下落していることが分かります。
マンション売却において希望の時期や金額が決まっている場合は、できるだけ早く査定を受けるのがおすすめです。
※出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
駐車場の有無
分譲マンションの敷地内に駐車場がどのくらい確保されているかどうかも、査定で見られるポイントです。
基本的に、1つの部屋に対する駐車場の充足率が高いほど査定価格も高くなる傾向にあります。
特に、郊外のマンションなど最寄り駅から距離が遠い場合は、駐車場がないと査定価格が下がることも少なくありません。
施工会社はどこか
大手ゼネコン施工や大手デベロッパーのブランドマンションの場合、一般的なマンションに比べて売れやすいため、査定価格が高くなる傾向にあります。
なぜなら、万が一マンションに不具合が生じても、大手であれば区分所有者への補償を行ってくれるからです。反対に、施工不良や問題を起こした施工会社である場合は、マイナス評価になる可能性もあります。
新耐震基準を満たしているか
建物の構造が現行の耐震基準を満たしているかどうかは、査定価格に大きく関わります。
1981年6月以降に建築確認を受けたマンションは「新耐震基準」と呼ばれ、震度6強〜7程度の地震でも建物が倒壊・崩壊しないことが主な基準です。
一方で、1981年より前に建てられたマンションは、新耐震基準よりも緩い旧耐震基準の適用を受けて建てられています。
旧耐震基準が適用されているからといって、地震の際にすぐ倒壊するわけではありません。
しかし、将来大地震が起きるかもしれないと不安な方は購入を避ける傾向にあるため、査定価格が下がることがあるということを把握しておきましょう。
まとめ
マンション売却を成功させるには不動産会社選びが欠かせないため、不動産一括査定サイトを利用して、複数社に査定依頼をすることが重要です。
査定価格は不動産会社によって異なるため自分でも相場を調べておくのはもちろん、必ず根拠を聞いて、納得できる会社を選びましょう。
