不動産のプロがマンション売却時にかかる手数料を解説

マンション売却には手数料だけでなく税金や費用がかかります。

売却で得た対価がすべて手元に残るわけではありません。売却資金を住み替え先の購入資金に充てたい場合は、事前にどのくらいの手数料や税金・費用がかかるのかを把握したうえで資金計画を立てましょう。

この記事では、マンション売却にかかる手数料や税金・費用も紹介します。

マンション売却にかかる手数料とは？

マンション売却にかかる手数料とは、成功報酬として不動産会社に支払う仲介手数料を指します。仲介手数料はマンションの売却価格によって異なり、高額になりやすいため計算方法を知っておくと安心です。

仲介手数料の計算方法は「売却価格×3%+6万円+消費税」

仲介手数料は宅建業法によって上限額が決まっており、下記の表で記載された計算式は「速算式」と呼ばれるものです。

マンションの売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売却価格×5%+消費税
200万円超から400万円以下	売却価格×4%+2万円+消費税
400万円超	売却価格×3%+6万円+消費税

例えば5,000万円でマンション売却した場合の仲介手数料は、5,000万円×3％+6万円+消費税＝171万6,000円になります。

基本的に仲介手数料以外にかかる手数料はありませんが、売主から不動産会社に特別な依頼をした場合にかかる費用は支払う義務があるとされています。具体的には、遠隔地の調査費用や売主希望の広告費用などです。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時に半額、決済・引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。支払い方法は現金か銀行振り込みになります。

仲介手数料の早見表

1,000万円以上5,000万円以下までの仲介手数料の上限額は、以下のとおりです。

マンション売却価格	仲介手数料（税込）
1,000万円	39万6,000円
1,500万円	56万1,000円
2,000万円	72万6,000円
2,500万円	89万1,000円
3,000万円	105万6,000円
3,500万円	122万1,000円
4,000万円	138万6,000円
4,500万円	155万1,000円
5,000万円	171万6,000円

マンション売却にかかる手数料以外の費用・税金

マンション売却にかかる費用・税金は、売却価格の4〜6%程度が相場とされています。

支払いのタイミングに、「お金が足りない」「準備できていない」となってからでは間に合わないかもしれないため、費用・税金それぞれの内容や支払うタイミングなどを把握しておきましょう。

印紙税

印紙税は不動産売買契約書を含む課税文書にかかる税金であり、収入印紙を貼付することで納めます。

印紙税の金額は売買契約書に記載された売買価格によって異なり、2024年3月31日までに作成された契約書は軽減措置の適用が可能です。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円超え50万円以下	400円	200円
50万円超え100万円以下	1,000円	500円
100万円超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超え1億以下	60,000円	30,000円

※国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より筆者作成

印紙を貼付しなかった場合は、本来納付すべき額の3倍に相当する過怠税が徴収されます。なお、マンション売却で売買契約を電子契約で締結した場合は、印紙税を納める必要はありません。

抵当権抹消費用

マンション売却時に住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消費用がかかります。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関がマンションを担保にするために設定する権利です。抹消せずに売却することはできません。

抵当権抹消にかかる登録免許税は不動産1個につき1,000円であり、土地と建物のそれぞれにかかります。

マンション売却では2,000円かかるのが通常です。司法書士に依頼する場合の相場は1〜3万円となります。

住宅ローンの一括繰上返済の手数料

住宅ローンの一括返済にかかる手数料とは、返済中の住宅ローン残債を一度にまとめて金融機関に返済する際にかかる手数料を指します。

金額の相場は5,000〜3万円程度です。インターネットと窓口のどちらで手続きするかによってかかる手数料は異なるため、事前に確認しておきましょう。

以下は、三菱UFJ銀行で一括返済した場合の手数料です。

インターネット	16,500円
テレビ窓口	22,000円
窓口	33,000円

譲渡所得税

マンション売却によって売却益が生じた場合は、その利益に応じて譲渡所得税が課税されます。計算式は以下のとおりです。

• 譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

取得費は、マンションの取得に要した購入費用や仲介手数料などから減価償却費を控除した金額です。

購入費用が分からない場合は概算取得費として売却価格の5％が取得費として計上されます。譲渡費用は、マンション売却に要した仲介手数料や印紙税などです。

譲渡所得がプラスになった場合は税率をかけて譲渡所得税を算出します。マンション売却における税率は所有期間によって異なり、5年超と比較すると5年以下の税率は高くなります。

譲渡所得の種類	所得税率	住民税率	合計税率
短期譲渡所得 (所有期間5年以下の場合)	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得 （所有期間5年超の場合）	15.315%	5%	20.315%

※参考：国税庁「No.3202譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」より筆者作成

必要書類の発行にかかる費用相場

マンション売却時は、以下の書類も発行する必要があります。

印鑑証明書

印鑑証明書は、200〜400円程度が相場です。実印であることを証明する書類であり、市区町村役場やコンビ二などで取得できます。なお、有効期限は発行から3ヶ月以内のため、売買契約時や決済時に備えて用意しておきましょう。

住民票

住民票は、200～300円程度が相場です。登記住所と現住所が異なる場合、住所変更登記をするために必要になります。市区町村役場やコンビ二などで取得可能です。

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、200～400円程度が相場です。

決済時に売主から買主に名義変更する際に必要であり、市区町村役場で取得できます。ただし、固定資産税評価証明書は毎年4月に更新されるため、手続き時には最新のものを提出しましょう。

その他費用

ここまで紹介した費用以外にも、場合によっては以下の費用が必要になります。

引っ越し費用

引っ越し費用は時期や荷物の量、移動距離によって大きく異なりますが、家族で引っ越す場合は通常期で8〜10万円程度、繁忙期で10〜15万円程度が目安です。

3〜4月の繁忙期は混み合うことが予想されるため、この時期と重なる場合は早めに業者に依頼しておかなければなりません。

なお、住み替えを検討している方で「売り先行」の場合は、賃貸物件の仮住まいが必要になり、2回分の引っ越し費用を用意することになります。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニング費用は内装の状況や広さによって異なりますが、5～10万円程度が目安です。必ずハウスクリーニングをする必要はありませんが、内見時の印象アップにつながります。

仲介手数料を値引きする方法はある？

結論からお伝えすると、マンション売却において仲介手数料は交渉によって値引きできます。

また、過去に同じ不動産会社でマンション売却をした場合や紹介を受けた場合など、一定条件を満たすと割引をしてくれる会社も少なくありません。上限額は宅建業法で定められていますが、下限額の規定はなく、物理的に可能なのです。

ただし、仲介手数料を安くすることで以下のリスクを伴う恐れがあります。

• 営業担当者のやる気が下がる
• 積極的な広告活動ができない
• 囲い込みをする可能性が上がる

仲介手数料を安くすると営業担当者のやる気が下がり、誠実な対応をしてもらえなくなる可能性があります。

また、仲介手数料には広告宣伝費も含まれているため、安くしたぶん物件を知ってもらう機会を減らすことにつながりかねません。

囲い込みとは、売主・買主の両方から仲介手数料を受領しようとするために、他社が見つけた買主の購入を拒否する行為です。そうなると売主のマンションが売れ残るリスクもあります。

マンション売却の仲介手数料を安くすることは可能ですが、それよりも税金を抑えたり高値売却を目指したりして、手元に残るお金を増やす方法を採用しましょう。

税金を抑える方法はある？

マンション売却によって売却益が生じた場合は譲渡所得税を納める必要がありますが、一定要件を満たすと税金を抑えるための特例を適用できます。ここでは、適用できる可能性のある特例を3つ紹介します。

3,000万円の特別控除

居住用のマンション売却をした場合、譲渡所得から3,000万円を差し引くことが可能です。仮にマンションが3,000万円で売れた場合は税金がかからないため、納税する必要はありません。

軽減税率の特例

居住用のマンション売却において所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得に軽減税率が適用されます。軽減税率の特例を利用した場合の税率は、以下のとおりです。

譲渡所得	所得税	住民税
6,000万円以下	10.210％	4％
6,000万円超	15.315％	5％

軽減税率の特例と3,000万円の特別控除は併用できます。

買換えの特例

所有期間が10年を超える居住用マンションを住み替えるときに適用でき、売却益への課税を将来に繰り延べることが可能です。あくまでも繰り延べであり、税金の支払いを免除するものではありません。

マンション売却でかかる費用をシミュレーション

マンション売却時にかかる手数料や税金・費用を知ることは大切ですが、実際にいくらかかるのかを計算できるほうがより安心して売却を進められます。ここでは、以下の条件をもとにシミュレーションをします。

まとめ

マンション売却にかかる仲介手数料は、「売却価格×3%+6万円+消費税」が目安です。

交渉や特典によって安くすることも可能ですが、広告活動の縮小や営業担当者のやる気の低下につながるためおすすめしません。仲介手数料を安くするよりも、できるだけ高く売ることに専念しましょう。