マンションを売却するなら、できるだけ高く売却できるタイミングで売却したいものです。マンション売却の最適なタイミングを計るには、市況、時期、築年数、税金などを考慮する必要があります。
本記事では、さまざまな視点からマンション売却の最適なタイミングを解説します。ぜひ最後までご覧ください。
【マンション売却のタイミング1】市況が上昇傾向の時
マンション売却のタイミングを計る上で重要なポイントは、マンション売却時のマンション市況です。マンション市況が活発で、マンション価格が上昇傾向の時がマンション売却の最適なタイミングと言えるでしょう。
マンション市況を計るために不動産価格指数の動向と中古マンションの価格推移を見てみましょう。
不動産価格指数の動向
国土交通省が毎月公表している不動産価格指数を見ると、マンション価格は2013年よりずっと上昇していることがわかります。2010年を100とした不動産価格指数は、2023年には190と1.9倍もの数値となっています。
中古マンションの価格推移
| 平均価格 | |
|---|---|
| 2018年 | 3,333万円 |
| 2019年 | 3,442万円 |
| 2020年 | 3,599万円 |
| 2021年 | 3,869万円 |
| 2022年 | 4,276万円 |
レインズ（東日本不動産流通機構）が公表している首都圏中古マンション平均価格によると、5年連続で上昇していることがわかります。2022年の平均価格は4,276万円で前年比約10.5％上昇、2018年の平均価格3,333万円からは約28.2％と大幅に上昇しています。
中古マンション価格が上昇している要因として、新築マンションの価格の高騰が考えられます。新築マンションの価格が上がれば、中古マンションの価格も上がるというのが、昔から言われている新築マンション価格と中古マンション価格の関係性です。
建築資材の不足による価格の上昇や建築業界の人手不足による人件費の上昇などが新築マンションの価格上昇の要因として挙げられます。
今後もこの上昇トレンドは続くと見られているため、マンション市況的には、マンション売却の最適なタイミングと言えるでしょう。
【マンション売却のタイミング2】築年数を考慮する
マンション売却のタイミングを計る上で、売却するマンションの築年数も重要です。マンションの築年数は、売却価格に大きく影響し、日本においては築年数が経過するごとに価格が下がるのが一般的です。
| 築年数 | 平均売却価格 |
|---|---|
| 新築～5年 | 6,638 |
| 築6～10年 | 6,193 |
| 築11～15年 | 5,543 |
| 築16～20年 | 5,250 |
| 築21～25年 | 4,290 |
| 築26～30年 | 2,832 |
| 築31年以上 | 2,193 |
上記の表は、レインズ（東日本不動産流通機構）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場2022年」から抜粋した首都圏の中古マンションの築年数ごとの平均価格です。
築年数ごとに徐々に価格が下がり、築26年を超えると大きく価格が下がっていることがわかります。
それでは、築年数ごとに詳しく解説します。
新築～築5年
築年数が5年以下であれば、よほどのことがない限り高値で売却できるでしょう。完成前に完売した新築マンションであれば、入居するタイミングで売却することにより、購入した金額よりも高く売却できる可能性があります。
築6～10年
一般的に、築6～10年のタイミングで売却するのが理想的と言われています。築6～10年のタイミングであれば、新築からある程度の年数住むことができて、価格もそんなに安くする必要がなくコストパフォーマンスが良いからです。
築年数的には、マンション売却の最適なタイミングと言えるでしょう。
築11～15年
築10年を超えると、新築〜築5年と比較した場合に1000万円以上価格が下がり、マンション売却のタイミングで、住宅設備や内装などのリフォームが必要になる可能性があります。
しかし、この頃になると住宅ローンの残債も減っているため残債以上で売れる可能性が高いため、まだまだマンション売却のタイミングと言えます。
築15年以降
なるべく高い金額で売りたい場合のマンション売却のタイミングとしては、築15年までを目安に考えることをお勧めします。
また、マンションは戸建てと違い、建替えは現実的とは言えません。東京カンテイによるとマンションは全国平均で約40年で建替えられていますが、いままでで282棟しか実例がありません。
国土交通省によると、2022年末現在の築40年以上のマンションの戸数は全国で約125.7万戸あるのに対し、約2.3万戸しか建替えられておらず、わずか約1.8％です。
マンションの建て替えが進まない理由は、建て替え費用の問題や建替え制度の難しさなどがありますが、建替えはできないと覚悟する必要があるでしょう。
現実的にはずっと住み続けることは難しいため、マンション売却のタイミングを判断できるかどうかが非常に重要になります。
参考:全国の建替え事例の検証2022年（東京カンテイ）
参考:マンション建替え等の実施状況2023年3月（国土交通省）
参考:築40年以上の分譲マンション数の推移2022年（国土交通省）
【マンション売却のタイミング3】相場やライフスタイル、税金の変化時
マンション売却のタイミングを計る上で、マンション売却の時期も大切なポイントです。それぞれ解説します。
売却に適した時期
マンション売却の最適なタイミングは、2月、3月です。4月からの新生活のため、2月、3月に新しい拠点となる住宅を探すため、中古マンションの購入需要のピークとなります。
2月、3月にマンション売却できるように、12月後半から1月初旬にかけてマンション売却の準備をすることをお勧めします。
上記グラフは、東日本不動産流通機構のサマリーレポートをもとに作成したグラフですが、2月、3月が他の月と比べて成約件数が多いことがわかります。
2月、3月がマンション売却の最適なタイミングと言えるでしょう。
ライフスタイルが変わる時期
マンション売却のタイミングは、結婚や出産、転勤、子供の進学などライフスタイルが変わる時期に合わせることも重要です。
あくまで個人的なタイミングになるため、高く売却できるかどうかはわかりませんが、人生において、お金以外のものを優先することもあるのではないでしょうか。
税金
マンション売却のタイミングによって、税金が変わってきます。マンション売却によって利益が生じた場合は、「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得税とは、不動産に限らず、株式、貴金属などの所有物を売却して得られた利益にかかる税金のことです。
マイホームの特例（3,000万円の特別控除）を使っても利益が生じる場合は、マンション売却までの所有期間によって、譲渡所得税の税率が異なります。
マイホームの特例とは、マイホーム（居住用財産）の売却において、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例のことです。
マンション売却までの所有期間ごとの税率は以下の通りです。
| 所有期間 | 所得税 | 復興税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得/（5年以内） | 30％ | 0.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得/（5年超え） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
マンション売却までの所有期間が5年を境に税率が変わりますので注意が必要です。
高く売却するためのコツ
事前準備
マンション売却において、事前準備は重要です。マンション売却の際には、必ず実際の部屋を内覧します。少しでも印象を良くするために、できる限り部屋を片付け、きれいに清掃しましょう。
できるだけ部屋を広く見せるために、使っていない家具や新しい住まいに持って行かないものなどは処分したり、どうしても処分できないものは実家で預けたり、近くのトランクルームに保管しましょう。
また、ペットを飼っている場合や、築年数が15年以上の場合は、リフォームをしたほうがいいケースがありますので、不動産会社に相談することをお勧めします。
マンション売却を成功させるには、非常に重要なことなので覚えておきましょう。
複数の不動産会社に査定依頼する
マンション売却の際の査定は、1社ではなく3〜5社に依頼するようにしましょう。複数査定してもらうことで、マンション売却金額の平均額がわかるため、マンション売却時に適正な売却価格を設定できます。
また、マンション売却を依頼する不動産会社を決める場合は、査定価格だけで決めるのではなく、担当者との相性もふまえ、信頼できる会社かどうか総合的に判断することをお勧めします。
まとめ
2023年はマンション市況が良く、マンション売却に最適なタイミングと言えるでしょう。
築年数や税金などマンション売却におけるタイミングのポイントはさまざまあり、重視するポイントは人によって異なるため、自分に最適なタイミングで売却できるよう総合的に検討する必要があります。
また、最適なタイミングでマンション売却できるように事前準備をしっかり行い、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
