ワンルームマンションの売却を検討している方の中には「ワンルームマンションは売却できない」という声を耳にしたことがあるのではないでしょうか。マンション売却が長引く理由としては、価格設定や築年数、売却時期、販売活動などに問題があることが考えられます。
そこでこの記事では、ワンルームマンションの売却ができない理由や成功させるポイント、注意点などを解説します。
ワンルームマンション売却ができない理由とは？
ここでは、ワンルームマンションが売却できない理由を紹介します。
価格設定が不適切
価格設定が相場よりも高すぎる場合は、売却できない可能性が高くなります。
「最寄駅から徒歩5分以内」や「スーパーやコンビニなどの買い物施設が充実している」、「日当たりや眺望が良い」など、比較的人気が集まりやすい物件であれば、価格設定が相場より高くても売れることはあるでしょう。
しかし、同じエリア内に類似物件が売り出されている場合は注意が必要です。その類似物件（競合物件）に差を付けられるような強みがないのであれば、相場に適した価格設定が欠かせません。
マンション売却で相場を把握するためには、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。
仮に不動産会社から提示された査定価格が購入時に払った価格よりも高い場合は、査定の根拠を把握し、納得したうえで価格設定するとよいでしょう。
近隣に競合物件がある
ワンルームマンション売却に限らず不動産購入を検討している方は、売り出されている物件の価格や条件を、常に比較しながら検討しています。
そのため、同じエリア内で類似物件が好条件で販売されている場合、自身の物件は売却できない状態が続くでしょう。
価格設定をする前に相場を調べるのはもちろんですが、近隣に競合物件が販売されているかどうかも確認することが重要です。基本的には仲介を依頼する不動産会社も相場や競合物件を踏まえたうえで、価格設定時にアドバイスをしてくれます。
しかし、鵜呑みにすると悪質な不動産会社に騙されるリスクもあるため、自分でも不動産ポータルサイトなどを通して競合物件をチェックしておくことが重要です。
近隣の競合物件が自身の売却物件よりも好条件で販売されている場合は、売出価格を下げるなどして対策を講じましょう。
築年数が古すぎる
ワンルームマンションの築年数が古すぎる場合、売却できない可能性が高くなります。
なぜなら、古い建物は設備や構造の劣化が進み、購入希望者から不安視される傾向にあるからです。
東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」によると、「対新規登録成約率」（成約件数/新規登録件数）が最も高い築年帯は築6～10年であることが分かりました。
築6〜10年を過ぎると中古マンション売却の成約率は下がっていきます。
築年数が理由でなかなか売却できない場合は、同程度の築年数のマンション価格も参考にするとよいでしょう。
※出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」
不動産会社の販売活動が十分でない
不動産会社にマンション売却を依頼すると、不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトなどにワンルームマンションの写真やアピール文を掲載してくれます。
場合によってはチラシを直接ポストに投函したり、新聞にチラシとして折込んだりなど、アナログな方法で広告活動をしてくれることもあるでしょう。
このような広告活動を行い、多くの方の目に留まることで、マンション売却の成功率が上がります。
しかし、掲載されている写真が暗かったり、アピール文の内容が薄かったりすると、ワンルームマンションの魅力が適切に伝わらず、購入希望者の関心を引くことができません。
営業担当者の熱意やスピード感も売れやすさに影響を及ぼすため、不動産会社を選ぶ際は営業担当者の人柄もチェックすることが重要です。
大規模修繕工事が予定されている
マンションでは、12〜15年に一度の周期で大規模修繕工事が実施されます。大規模修繕工事にかかる費用は、修繕積立金から支払われることが一般的です。
しかし、昨今は工事費用相場の値上がりによって多くのマンションでは修繕積立金が値上がりしたり、一時金を請求されたりするケースが少なくありません。
ワンルームマンションを購入する方のほとんどは投資目的です。予算不足によって毎月の修繕積立金が値上がりすると、利回りが低下するため購入を敬遠されてしまいます。?
投資用物件として利回りが低い
ワンルームマンションは、投資目的で購入されるケースがほとんどです。
そのため、購入希望者は利回りにも注目します。築年数が古いことを加味して相場に適した価格で売り出した場合でも、家賃が値下がり、管理費や修繕積立金が値上がりすると実質利回りが低くなってしまいます。
利回りが相場より低すぎる場合は投資家にとってメリットが少ない物件となるため、売出価格を下げて利回りを上げることも検討したほうがよいでしょう。
売却できない？成功させるポイントとは
マンション売却において成約に至るまでの平均的な期間は3ヶ月といわれています。
そのため、マンション売却の開始から3ヶ月を過ぎてもなかなか売却できない場合は、売出価格や不動産会社など、さまざまな項目を見直す必要があるでしょう。
ここでは、ワンルームマンション売却を成功させるコツを解説します。
価格設定を見直す
ワンルームマンション売却ができない場合、相場より高い価格設定をしていないか見直してみましょう。
購入希望者は常に販売中の物件の価格や条件を比較しているため、自身の売却物件より好条件の物件があれば、そちらに流れてしまいます。
相場と変わらないのにも関わらず売れない場合は、購入検討者が投資家かもしれません。購入の目的が投資用であれば、居住用とでは求める条件が異なります。
したがって、利回りが低い場合にも売出価格の値下げを検討する必要があります。
不動産会社を見直す
不動産会社の販売活動が十分でない場合は、不動産会社の見直しも選択肢のひとつです。どこに依頼するか迷う場合は、投資用物件の取り扱いが多い会社を選ぶことをおすすめします。
ワンルームマンションは居住用のほかに、投資用として購入されることも多い物件です。そのため、投資用物件の取り扱いが多い不動産会社ほど、マンション売却に関わるノウハウを豊富に所有していることが予想されます。
売却活動を開始してから3ヶ月経ってもワンルームマンションが売却できない場合は、以前の不動産会社との媒介契約期間が満了した段階で、依頼先の不動産会社を変えるとよいでしょう。
なお、投資用物件の取り扱いがあるかどうかは、不動産会社のホームページから確認できます。ワンルームマンションの取り扱いや、投資用物件の売買を積極的に手がけているかなどをチェックしてみてください。
売出時期を見直す
不動産市場は売出時期にも影響を受けます。3月や9月は就職や転勤などで人の動きが増える分、不動産流通も活発になるのが一般的です。
一方、3月と9月の前後は成約件数が低くなっています。そのため、売出時期を見直す際は、地域の特性や市場動向も考慮しながら、不動産会社と相談して最適な時期を見極めましょう。
入居者がいるときに売却する
ワンルームマンションを投資目的で購入する方にとっては、入居者がいる状態が望ましいです。購入後すぐに家賃収入が得られるメリットはもちろん、買主自身で入居者を探す手間やコストを避けられるメリットがあることが理由です。
そのため、ワンルームマンションが空室になっている場合は、入居者のいる状態で売却することをおすすめします。
ワンルームマンション売却時の2つの注意点
ここでは、ワンルームマンション売却時の注意点を2つ解説します。
- ローン残債を売却代金で返済できるかチェックする
- 所有期間が5年超かどうかで税金が異なる
ローン残債を売却代金で返済できるかチェックする
売却予定のワンルームマンションにローン残債がある場合は、売却代金を充てて完済できるのかを確認しておきましょう。
残債額を確認せずに販売活動を始めると、オーバーローンになる可能性があります。オーバーローンとは、売却価格よりもローン残債が上回る状態のことです。
売却代金を充てても残ったローンは、自己資金からカバーしなければなりません。なぜなら、ローンが完済できなければ売却できないからです。
このような自体を避けるためにも、金融機関から郵送される残高証明書やWebサイトからローン残債をあらかじめ確認しておきましょう。
売却の際はできる限り、アンダーローンの状態で売ることをおすすめします。
所有期間が5年超かどうかで税金が異なる
ワンルームマンション売却によって利益が生じたときは、その利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。
＜譲渡所得税の計算式＞
- 譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
- 譲渡所得税＝譲渡所得×税率
簡単に説明すると譲渡所得税は、ワンルームマンションの売却価格から諸費用を差し引いて、残った金額に税率をかけることで算出することが可能です。そして、税率はワンルームマンションの所有期間によって異なります。
| 譲渡所得の種類 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 (所有期間5年以下の場合) | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超の場合） | 15.315% | 5% | 20.315% |
上記のように所有期間が5年超かどうかで税率が2倍近く異なるため、納める税金額も大きく変動します。ワンルームマンションの所有期間が5年前後の場合は気をつけましょう。
まとめ
ワンルームマンションがなかなか売却できないときは、価格設定や不動産会社、売出時期を見直したり、入居者がいる状態で売却したりするなどの対策を講じてみましょう。
価格設定の際は、相場を把握し、競合物件の有無を確認しておくことが重要です。また、ワンルームマンション売却は投資目的で購入する方がほとんどのため、利回りにも注意しましょう。
売主自身で売却戦略を練るのは難しいため、投資用物件のマンション売却にも強い不動産会社に仲介を依頼することも大切です。
マンションの売却のコツや注意すべき点を知っても、依頼する不動産会社がどこがいいのか悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。
以下の記事では、マンション売却に強いおすすめの不動産会社をご紹介しています。あわせて参考にしてください。
